赤尾老房装修价格表房产专家解释深圳宝安区
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问：湾玺公寓，自住和投资可以吗？
答：公寓不在我们的推荐范围内 高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。 普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。 当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如京基御景峯那种伪高端公寓，虽然也有景观，但是鸡肋的夹心位置，也让它高端不起来。 所以，如果你的底层充足，是可以入手1套高端公寓自住的，产品多元化。
问：老师好！我有一套中海锦城的房子，三房89平，手里还有300万现金，想置换升值空间大的房子给儿子，他可以首付三到五成，还款每月三万多也可以承受，选哪里房子好？新房还是二首房？
答：你好，300万如果只买一套，宝中。 但是，如果拆分成买多套，比如买2套，思路很多，还是要根据你的资产，负债，收入，资产，现金流的状况，做一个详细的计划。 我写出一些我看好的区域 面积导向：宝中，碧海，红山 学位导向：前海，龙华北站 前海，桂庙路以北不带好学位，但在一号线地铁口，社区中等，好一点价格六万+（前海花园除外），这样的社区没有太多吸引人的点，且社区保养、管理、车位或多或少各种问题，除非价格不错，一般也不太推荐。桂庙路以南进入了南海中学的学位区，非第一梯队学位，但好一点的物业也是在8w单价左右，着实已不低，非第一梯队学位在竞争中一般能走平，再上一步很难。 宝中，唯一主推的高单价高总价区域，优点很多：定位高，规划好，空地多，宝中和前海的区域一致性甚至要高过之前提到的月亮湾以东的‘前海’，商业市政地铁配套齐全，低密度，唯一的短板在教育，也有留存的教育用地，但实际的操作中不要买最贵的部分，在宝中片区就好了
问：十三老师您好，看了您的一些大作和回复，觉得您很专业，特来请教。本人目前外地工作，小朋友外地读书一年级（省一级），户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本。加上手上现金一共600w左右，年入100w。想买个投资+自住+学位的房子。看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？多谢
答：个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，涨幅不担心 太古城南优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 现在入手需要淘笋，不用太着急。
问：手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。 坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。但是坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。 南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般，创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 宝安还不太熟，不知大大有无折中的推荐？
答：深圳房产升值潜力与学位强相关。 虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质； 但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立； 深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田 南山和宝安对比，南山想象力更大。 孩子才1岁，疫情之后，你有充足的时间淘笋。
问：您好，疫情后预计出售深中龙初学位房，可以拿回来的资金300左右，想在福田或南山投资地段房或学位房，再次购买需要首付5成，月供可以承受2万左右，因龙华红山已有1套大户型月供2.5万元。想听听老师您有什么建议？
答：福田内部各版块分化巨大，选筹比较难，帮你梳理出6个等级： 顶级梯队：香蜜湖：品质+学位+配套12-18万 第一梯队：百花：顶级学位+配套+老旧商品房 10-13万 第二梯队： 竹子林：深高学位 8-12万，普通学位 6-9万 景田/香梅北：福外学位 8-11万，普通学位 5-8万 华强北：荔园+红岭学位 8-12万 第三梯队： 车公庙：普通学位+中等品质楼盘 6-9万 园岭：中等学位（园岭中学）+拆迁概念（园岭新村） 8万 莲花：中等学位（莲花中学）+老旧小区 7-8万 中心区：四神盘（中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑）8-10万，中低品质楼盘 5-7万 第四梯队： 保税区：6-8万 梅林：5-7万 新洲：5-7万 皇岗/赤尾：5-7万 八卦岭：5-6万 （荔外落户带动一批老破小涨到八万） 第五梯队：华强南：4-6万 不建议首付5成买房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。 建议在福田第二和第三梯队中选择。 南山：南海中学、育才太子湾有符合你预算、各方面都不错的房子
问：你好，请问龙华红山的6979红山府公寓作为投资，可以入手吗？
答：你好，公寓涨幅不如住宅，红山府资源并不稀缺 如果有房票，建议入手住宅产品
问：十三老师您好。之前得到您的指点，一千万预算要看南山，要淘笋。房子主要看了科苑花园，英伦名苑，太古城，诺德国际，鼎太风华几个盘，可是价格最近疯涨，隔一天就多一百万，实在有点不敢下手。您觉得是现在尽快抢，还是再观望一下？另外，感觉金海燕花园和碧海云天那片环境不错，学校目前一般，觉得可以赌一下。您有建议吗？期待您的回复，感谢
答：你好，感谢赞赏！ 侨城东板块自住还不错，但是投资不是风口了。 侨城东—竹子林本身地段是很好的，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。 周边被圈起来，发展就被局限了，属于补涨板块。 投资还是要看大趋势的。
问：老师您好，最近在看二手房，准备自住加孩子上学，招商依山郡，万科四季花城，泰和花园的三房，求指点，谢谢
答：1.招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。 深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。 2.万科四季花城 好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。 3.罗湖布心片区前景不看好 第一，这两个区域都是沉没板块。 第二，再叠加八九十年代的老房源。 升值层面肯定不要有太大指望。但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。 这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。 这3个盘关注学位和自住建议首选招商依山郡
问：老师，您好！ 家庭情况如下： 1.房子两套：南山深航公寓（出租），宝安第五大道（自住），贷款已还清。 2.孩子2个，一个国外读书，还需要6年。小的海韵初中。 3.家庭收入是老公，年入120+，外地上班，我无收入。 4.鼎太商铺二楼一个，位置不好。目前卖不出去也租不出去。 问一下： 现45岁，个人很喜欢沙田御景半岛别墅想用来养老，又考虑孩子高中后可以先去老公城市（新一线）买房住，不用两地分居。别墅就要闲置多年。是否应该以投资增值为主？是否应该卖掉公寓，投资海府一号商铺如何？还是宝中住宅？
答：你好，沙田别墅没有投资价值，未来大概率住不上 租不掉 卖不出，升值潜力不如深圳。 建议投资为主。商铺除非租售比能稳定达到5%以上，否则还是投资住宅为主。 除了宝中外，关注前海。
问：老师您好！我在深圳福田侨香路新天国际名苑有一套自住的建面164平米高层看香蜜湖的房子，今年考虑花几十万好好重新装修一下，或者是把该房卖了，回收资金尽快再买一套目前市场价值相当的房子自住。新天的房子户型地段和学位地铁都很好，只是楼龄旧了些。我也看了附近宝能公馆、安峦公馆房子。从自住及稳定保值增值的角度出发，请问我是应该旧房重新装修还是换房?
答：您好，感谢大额赞赏！ 新天国际名苑有名校加持，虽然房龄偏老，但是未来也能跑平大势。 一线城市都不建议置换，成本太高。 如果月供能力不错，建议截断抵押，再入手一套自住。 香蜜湖已经有仓位了，从投资角度看，不建议入手同质产品，1000万以上更倾向入手南山和宝安。 如果生活半径在福田，安峦公馆也可以入手。 我对安托山片区的感觉是不宜居，没有大型商业大型公园等活动空间： 雅福居：福利房，人车不分流物业一般; 臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵; 锦庐公馆：容积率高、暗卫; 安峦公馆：太小、没花园。 但丝毫不影响片区受到的追捧度。 主要原因有下： 1.安托山带红岭实验小学和深高中学 确定片区不会被划入深康学校，红岭实验小学开始招生，号称万科和红岭实验集团合伙花了1个亿重点打造的小学; 2.双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近; 3.虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区; 4.片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减。 主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！
问：你好，十三老师：纯投资一套低总价约300万+的1房小户型，1、龙华上河坊、蛇口栖游家园、碧海广兴源圣拿威这几个盘请老师从投资角度分析一下。2、从片区选择来说是南油老房还是碧海西乡次新房？3、老师有什么盘推荐？
答：你好，感谢赞赏！ 上河坊卖与核心区的距离、卖学位。 栖游家园分平层、复式和30平左右的小户型。 有一定价值的只有平层正常的两房、三房，价格8.5万起，少数优质户型10万左右。 优势是:地铁近、次新、带花园。 劣势是:周围环境差、学位差。 圣拿威要看价格，上一轮涨幅中溢价比较多了，如果能淘到9折笋，还是可以考虑入手的。 这几个盘的排序是上河坊>栖游家园=圣拿威 从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。
问：请问福田保税区有什么推荐的楼盘？希望找一套四房、有社区，以后小孩上福外南校区方便些！谢谢！
答：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾。
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